牧马山别墅不好卖的原因主要在于其地理位置、价格以及市场竞争。

首先，牧马山别墅的地理位置相对较偏，远离城市中心和商业区，交通不便，这使得很多购房者不愿意选择此处。同时，附近的生活配套设施也不够完善，如购物、教育、医疗等资源相对匮乏，无法满足购房者的基本需求。

其次，牧马山别墅的价格较高，对于普通购房者来说，经济压力较大。虽然别墅的居住环境和设施较好，但价格超出了大部分购房者的承受能力，因此很多人会选择其他价格更为合理的房产。

再者，市场竞争也是影响牧马山别墅销售的一个重要因素。目前房地产市场竞争激烈，很多开发商都推出了类似的别墅项目，而牧马山别墅在设计和设施上并没有特别突出的优势，所以很难在市场中脱颖而出。

综上所述，牧马山别墅的销售不佳主要是由于其地理位置、价格以及市场竞争等因素的综合作用。如果想要提高销售情况，开发商需要重新审视市场需求和定位，调整价格策略，完善配套设施，以提高其竞争力。